這幾年，我市老舊小區環境、管理“在線”有目共睹，這與四年前國有物業進駐托管密不可分。磨合了三年后，已陸續進入續約期。市住建部門提供的一組數據顯示：截至目前，我市老舊小區業主自治覆蓋率超過96%，其中超40%由國有物業與業委會（物管會）續簽了每月每平方米0.5元物業費的物業管理合同。經過三年多貼心服務，老新村物業服務的市場化道路是否順暢，這條路如何越走越寬？連日來，記者深入老舊小區，采訪主管部門、物業企業，聆聽物管背后的“故事”。

　　“緣分”續約

　　“市場化”任重道遠

　　新鮮燒制的牛腩40元一斤，紅燒肉18元一斤，現包的菜肉餛飩18元一斤……近日，梁溪區惠華新村小區“線下團購”熱火朝天，居民排著隊購買，“物美價廉，省得自己燒了。”退休居民胡洪發滿意地說。

　　該線下團購一“出攤”就售罄，很大一個原因是地鐵物業有自己的中央“大食堂”，食材采購價格低，能給自己服務的老新村居民最低價。不久前，曹張新村便民服務站開張了，老房改造、疏通下水道、補漏水，樣樣能做、收費低廉，國有物業“十八般武藝”全上，想盡辦法給居民最好的服務。

　　去年8月，我市首批國有物業進駐老舊小區三年“合約期滿”，老新村“顏值氣質”得到質的提升?；萑A新村和曹張新村都是與國有物業“續約”的老舊小區，如何在“螺螄殼里做道場”，堅持高品質服務，這份對國有物業的“大考”才剛剛開始。“如果老百姓認可國有物業服務，當務之急是成立物管會，盡快續簽物業管理合同，讓國有物業繼續服務老新村名正言順。”市物業管理協會人士說。

　　促進居民、社區、物業三方“共建共享”，相關配套政策已比較明晰。去年4月，《無錫市物業管理委員會組建運行辦法（試行）》正式實施，8月，合約期滿后，梁溪區率先邁開步伐，牽頭學前街88號、曹張新村和三中片區成立物管會。經過一年多醞釀磨合，全市老舊小區業主自治組織（包括業委會或物管會）基本實現全覆蓋，市區老舊小區已有4成以物管會名義與國有物業續簽了服務合同。一家國有物業企業負責人表示，簽約只是確定了管理服務關系，如何服務得更好，物業企業如何自我“造血”實現收支平衡、可持續發展，任重而道遠。

　　“服務挺好”

　　但“買單”意愿低

　　小區建于上世紀90年代，雖外觀稍顯陳舊，但十分干凈，車位劃分整齊，垃圾分類區、晾曬區、休閑區布置合理，穿著紅馬甲的物業人員隨時能響應，看得出物業管理用心了。20日，記者來到惠華新村，該小區去年底以物管會名義與國有地鐵物業簽訂了物業管理合同，這幾日，應居民呼吁，社區與物業正一起改造小區活動場所，新建一座木結構廊亭和室內全齡友好活動室。

　　19日梅雨來襲，曹張新村物業提早準備，小區里洼地積水被清理干爽，電動車充電車庫備上了防洪沙袋，嚴防暴雨漫灌。居民們紛紛表示，物業很盡責。曹張新村物業經理沈向東坦言，希望這份真心能換得居民對物業服務的認可。

　　即便居民們紛紛反映“服務挺好”，但又有多少人愿意為服務“買單”呢？從實際情況來看，2020年7月國有金佳物業進駐曹張新村，政府“兜底”了三年物業費，如今曹張三個社區7210戶居民物業費繳納率為46.5%；國有地鐵物業進駐惠華新村三年多，征收物業費2個多月，2800多戶居民繳納率不足10%。前幾日，記者在國有物業接管的幾個老新村隨機詢問了10戶居民，沒有一戶主動繳納物業費。

　　業內專家分析，居民為物業服務“買單”意愿低，與老新村純居住屬性有關，大部分居民沒有為居住環境提升而消費的習慣，對不少居民來說是“有則更好，無則不求”。一份統計顯示，繳納物業費的部分居民，主要是后期買房、租戶和看中物業提供的某項福利或者服務的業主，比如繳費可獲得贈品、獲得低價的維修服務等。

　　多方“合伙”

　　探索可持續治理“新路”

　　老舊小區物業管理能否實現收支平衡、良性運轉？

　　“以一個3000戶的老舊小區為例，按照每月每平方米0.5元物業費收取，收繳率要達到80%，才可實現收支平衡。”金佳物業負責人給記者算了一筆賬，續簽的老舊小區中，物業費收繳率最高的曹張新村尚不過半，截至本月中旬，金佳下轄169個老舊小區，當年平均物業費收繳率為21.6%。“持觀望態度的居民，不會主動交，已經交的居民還會覺得虧了，指望物業費攤平收支，不太可能。”某老新村物業經理直言不諱。

　　目前物業費收繳率與80%之間的“差額”靠什么支撐？某市屬國有物業負責人大膽預測：單純的“市場化”很難，需要更多“合伙人”加入，屬地政府政策傾斜不能缺席，市場和公益“兩條腿”走路，合力擰成一股繩，老新村可持續良性治理才有出路。

　　記者走訪金佳、地鐵兩大市屬頭部國有物業所服務的老舊小區發現，無論簽約與否，三年多來，物業和居民的“黏性”已經形成。實際上，當前我市484個原國有物業進駐的老舊小區“續緣”模式百花齊放，離不開屬地政府的支持。比如，濱湖區河埒街道采取政府購買服務的形式，公開招投標，為老新村物業管理“托底”，蠡湖街道采用退坡補貼方式，第一年補貼70%，后逐年降至40%、30%；梁溪區惠山街道“打破圍墻”，將小區、街區一體化物業管理打包交由國有物業經營，反哺小區物業管理資金缺口。

　　“老舊小區是民生重地，眼下，好的管理狀態已經形成，延續這份美好需要國有物業乃至一些民營物業企業不斷整合資源，大膽‘造血’。”業內人士建議，“內松外放”的模式值得考慮，國有物業和屬地政府要“走出去”，借鑒他山之石，比如蘇州國有物業與頭部民營物業企業“合伙”，把“蛋糕”做大。此外，作為對國有物業負重擔當的鼎力支持，市級層面在考核上適度“松松綁”，也未嘗不可。

來源：無錫日報